요약

집합건물 내 상가 호실을 담보신탁한 위탁자(피고)가 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 이후에도 관리단(원고)으로부터 관리비 청구 소송을 당한 사건입니다. 원심은 신탁계약서의 신탁원부 편재 및 신탁등기의 대항력을 근거로 신탁계약상 위탁자가 수탁자에 대하여 관리비 지급의무를 부담하게 되어 있는 점을 근거로, 수탁자가 제3자(원고)에 대해서도 위 계약조항으로 대항할 수 있다고 보아 위탁자에게 관리비 지급의무가 있다고 보았으나, 본 법인의 조력으로 대법원에서 원심판결을 파기하고 사건을 환송하는 결과를 이끌어냈습니다.

 

기초사실

의뢰인(위탁자, 피고)은 고양시 소재 집합건물 내 전유부분 9개 호실을 소유하던 중, 2021년 12월 000신탁과 부동산담보신탁계약을 체결하고 해당 점포들에 관한 소유권이전등기를 수탁자인 000신탁 앞으로 마쳤습니다. 신탁계약 제10조 및 제16조에는 신탁부동산에 대한 관리비 등 비용을 위탁자가 부담하고 수탁자는 관련 채무를 부담하지 않는다는 내용이 포함되어 있었으며, 이 계약서는 신탁등기 당시 신탁원부에 편철되어 등기기록의 일부를 이루게 되었습니다. 이후 집합건물 관리단인 원고는 의뢰인이 실질적 구분소유자에 해당한다고 주장하며 미납 관리비의 지급을 구하는 소를 제기하였고, 1심과 원심(의정부지방법원) 모두 원고의 청구를 인용하여 의뢰인이 관리비를 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.

 

사건의 특징

이 사건의 핵심 쟁점은 부동산담보신탁 이후 위탁자가 집합건물 관리규약상 구분소유자의 지위를 유지하는지, 그리고 신탁계약의 관리비 부담 조항이 신탁원부에 편철되어 등기기록의 일부가 된 것만으로 제3자인 관리단에게도 대항력을 가지는지 여부였습니다. 원심은 관리비 부담 약정이 신탁원부에 포함되어 등기기록의 일부가 된 이상 제3자에게도 대항할 수 있다고 보아 위탁자인 의뢰인에게 지급의무를 인정하였습니다. 이는 담보신탁 거래에서 위탁자가 신탁 이후에도 계약서에 기재된 내용에 대해서 제3자에 대하여 광범위한 의무를 부담하게 되는 결과로 이어질 수 있어 부동산 신탁 실무 전반에 중대한 영향을 미칠 수 있는 법적 쟁점이었고 그간 여러 판례들이 일관되지 못한 것으로 보여 더더욱 민감한 쟁점이었습니다.

 

우리 법인의 조력 내용

본 법인은 피고의 소송대리인으로서 대법원 상고심에서 다음과 같은 법리를 적극적으로 주장하였습니다.

첫째, 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 완료된 이상 소유권은 대내외적으로 완전히 수탁자에게 이전되며, 위탁자에게 소유권이 내부적으로 유보되는 것이 아니라는 확립된 법리(대법원 2020다278170 판결)를 전면에 내세웠습니다.

둘째, 신탁법 제4조 제1항의 대항력 규정은 신탁재산의 구성에 관한 사항, 즉 해당 재산이 수탁자의 고유재산과 독립된 신탁재산임을 제3자에게 알리는 것에 한정되며, 신탁계약 내부의 비용 부담 약정과 같은 채권적 내용까지 신탁원부 기재를 통해 제3자에게 대항할 수 있다는 해석은 신탁법의 취지에 반한다고 주장하였습니다(대법원 2022다233164 판결 참조).

셋째, 원심이 근거로 삼은 대법원 2012다13590 판결은 구 신탁법(2011년 전부 개정 전) 적용 사안으로서 현행 신탁법 체계 아래 이 사건에 원용하기 적절하지 않음을 명확히 지적하였습니다.

선고의 결과

대법원은 관여 대법관 전원 일치 의견으로 원심판결을 파기하고 사건을 의정부지방법원에 환송하면서, 000신탁이 소유권이전등기를 마친 시점부터 대내외적으로 구분소유자로서 관리비 지급의무를 부담하고, 구분소유자도 아닌 위탁자인 의뢰인이 신탁원부 기재만을 이유로 관리비 지급의무를 진다고 볼 수 없다고 판시하였습니다.

 

 

성공의 의의

이 판결은 현행 신탁법 체계 아래서 부동산담보신탁의 대항력 범위를 명확히 한 중요한 판례가 될 것입니다. 신탁원부에 기재된 신탁계약 내용이 등기기록의 일부로 편입되더라도, 그 대항력은 해당 재산이 신탁재산에 속한다는 사실에 한정되며 관리비 부담과 같은 내부적 채권관계까지 제3자에 대항하는 효력을 가지지 않는다는 점을 대법원이 분명히 확인하였습니다. 이로써 담보신탁을 활용하는 다수의 기업과 부동산 소유자들이 신탁 이후 제3자로부터 예상치 못한 의무를 부담하게 되는 위험을 차단하는 법적 보호 기반이 마련되었으며, 본 법인은 하급심의 잘못된 판단을 바로잡아 의뢰인의 권익을 완전히 회복시켰습니다.